置业讲堂：购置二手房不得不注意的地方

　　一、在找到心仪房产之后，对房产的产权进行认真审核，审核内容包括：

　　a、审核房主身份，确定产权证上的房主与卖房者身份一致;

　　b、明确被售房屋的性质与产权的完整性，判断被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;

　　c、了解房屋产权有无纠纷，得到房产原产权单位或共有人的同意出售证明;

　　d、确定房产证日期，(判断是否满五年等)以了解交易该房产应缴纳的税费金额。

　　e、产权证上的面积与实际面积是否相符，验证产权证的合法性与真实性。

　　二、与新房不同，二手房具有的现房特性可以让购房者在看房时进行初步验房

　　检验房屋装修配置：主要观察房屋结构，建筑与装修材料，确认房屋的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等：

　　a、看房屋的内外部结构是有无改动;牵涉到阳台的面积怎么算等;

　　c、试用上下水，看看上水是否有足够的压力、下水是否畅通。顶层住户还应该重点看一下屋顶有无渗、漏现象。

　　三、判断被售房屋价格和价值

　　a、了解一下本区域二手房的市场价格，通过价格对比来选择购房预算以内的小区进行重点比较和选择。

　　b、委托信得过的中介公司进行价值评估;

　　c、银行提供按揭贷款时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

　　四、限购之下确保购房资格及贷款资格

　　五、产权交接时最好选择买卖双方都信得过品牌中介公司来操作，以规避交易风险，保证房款资金安全

　　六、购买二手房莫忽视房龄 影响贷款

　　购房者很少会关注房龄，甚至连业主也不清楚自己所持有的物业的真实房龄。甚至，有人以为，房龄就是房产证上的时间。其实，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，即使是预售的房子，在收楼后也不一定立刻就能办房产证，这些原因经常会导致几年的误差。此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更体现不到房龄，因为房产证上的时间是最后办房产证的时间，而非房子建好的时间。

　　业内人士表示，想查真实的房龄，最好的办法是到房管部门查询，不论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记，那是最准确的房龄。如果觉得麻烦，可以找同个小区的老住户咨询，他们对房龄的时间也较为清楚，但是不一定准确，可能会有误差。通过查看房子的外立面，看外墙使用的材料也可大概猜出房龄，对于新近粉刷的墙面，可以从周围居民那儿确认。

　　如果在知情的情况下，购房者通常都会倾向于选择房龄小的房源。但是，某些不良中介在向购房者介绍房源时，通常都会避开谈房龄的问题或是一笔带过，甚至把房龄说得更加“年轻”。蔡小姐在某中介机构看中了一套二手房，中介人员告知房龄为12年，而蔡小姐查询后得到的答案是18年，找中介理论时，中介人员以业主搞错时间为借口推脱。蔡小姐表示，还好在签约前发现，否则后果更加严重。

　　业内人士称，除了房产证未满5年的房源之外，通常情况下，房龄小的房源更受购房者青睐。因此，某些中介人员为了眼前利益，会故意隐瞒真实房龄。而房龄的长短对物业有着不同程度的影响。

　　业内人士表示，按照我国现行法律，土地使用权只有70年的期限。如果实际房龄较大，买房人使用的年限将可能缩减。另外，房龄和房屋的有效使用年限有着密切关系。房龄越大，那房屋损坏程度越高，因此相应地会产生一定的房屋维修费用，从而增加了物业的维护成本，这种风险也往往由买房人来承担。而且，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。

　　根据数据分析，二手住宅的价格上行压力依然较大。一方面二手住宅价格环比涨幅在11月虽然有所收缩，但是从2013年下半年来看，整体还是处于较高的稳定水平。同时二手住宅市场业主的定价自由度比较高，引导理性，合理定价等在新房市场上行之有效的调控政策难以影响到二手住宅市场，价格同比还有持续上涨的空间。